Berliner Mieten steigen am stärksten

Weshalb eine Verschärfung der Mietpreisbremse nicht die Lösung ist

Berlin verzeichnet den stärksten Anstieg aller deutschen Städte bei den Mietpreisen. Im Vergleich zum Vorjahr stiegen die Neuvertragsmieten im Jahr 2024 um 6,9 Prozent, wie der Immobilienpreisindex der deutschen Pfandbriefbanken ergab.

Die Lage auf dem deutschen Wohnungsmarkt ist angespannt und aufgrund des schleppenden Neubaus ist auch in den nächsten Jahren keine Entspannung in Sicht. Bis 2026 soll laut ifo Institut die Zahl der Baufertigstellungen im Wohnungsbau auf nur noch 175.000 Einheiten im Jahr sinken. Das verknappt das Angebot und treibt die Preisspirale.

Schnell werden da Rufe nach weiteren Einschränkungen der Mieten laut, wie zuletzt etwa einer Verschärfung der umstrittenen Mietpreisbremse. In der Theorie klingt das auch einfach: der Staat begrenzt die Höhen der Mieten und Wohneigentum wird dadurch bezahlbarer.

Dass diese Rechnung so nicht aufgeht, belegen die folgenden drei Punkte nachdrücklich.

1. Willkürliche staatliche Eingriffe in den Mietmarkt hemmen Investitionen und verknappen Wohnraum nachweislich

Gerade erst hat eine neue Erhebung des Deutschen Instituts für Wirtschaftsforschung (DIW) gezeigt, dass die seit 2015 geltende Mietpreisbremse nicht in ausreichendem Maße greift und die Mieten weiterhin rasant steigen. Und das, obwohl die Miethöhe bei Neuverträgen auf zehn Prozent über der ortsüblichen Vergleichsmiete gedeckelt ist.

Ursachen hierfür sind insbesondere die Mieten im Neubausegment, die von der Mietpreisbremse ausgenommen sind, sowie der zunehmende Trend zur möblierten Kurzzeit-Vermietung, mit der sich die geltenden Ortsmieten umgehen lassen. Doch zeigt die Auswertung auch: nur wenige Mieter trauen sich das juristische Sparring mit einem (meist professionellen) Vermieter zu, der sich nicht an die Mietpreisbremse hält. Zu groß ist in der Regel die Erleichterung, nach langer Suche überhaupt eine Wohnung gefunden zu haben.

Statt nun möbliertes Wohnen zu verbieten, wofür es in einer Metropole wie Berlin durchaus eine berechtigte Nachfrage gibt, sollte die Regierung sich besser auf die gezielte Förderung von Wohnungsneubau konzentrieren. Denn sowohl an der Mietpreisbremse als auch am Berliner Mietendeckel hat sich in der Vergangenheit deutlich gezeigt, dass diese Eingriffe nicht die gewünschten Auswirkungen auf den Mietwohnungsmarkt hatten. Stattdessen ist das Angebot gesunken und die Mieten sind weiter stark angestiegen.

Ähnliche Folgen staatlicher Eingriffe in den Mietenmarkt beschreibt auch eine Studie des Instituts der deutschen Wirtschaft (IW) zu den Folgen des Berliner Mietendeckels. Zwar seien die Neuvertragsmieten während der Gültigkeit des Gesetzes um zehn Prozent gesunken, jedoch ging das Angebot an Mietwohnungen in dieser Zeit um fast 52 Prozent zurück. 15 Prozent der kleineren privaten Vermieter hatten darüber hinaus in Zusammenhang mit der erzwungen Mietenabsenkungen Probleme ihren bestehenden Immobilienkredit zu tilgen, da durch die Mietausfälle die kalkulierte Tilgungsrate nicht mehr zu stemmen war. 52 Prozent der befragten Vermieter gaben außerdem an, dass die Investitionsbereitschaft in Modernisierungen deutlich zurückgegangen sei. Auf lange Sicht ebenfalls eine negative Entwicklung für Mietnehmer.

2. Wohnungsangebot und Nachfrage finden nicht mehr zueinander. Es braucht Neubau.

Im ersten Halbjahr 2024 wurden laut einer Auswertung von JLL lediglich 2,3 Prozent des gesamten Mietwohnungsbestands auf den großen Onlineplattformen inseriert. Kein Wunder: umziehen in Berlin muss man sich erstmal leisten können. Denn die Differenz zwischen Angebotsmieten und Bestandsmieten wird immer größer. Mieter bleiben lieber in zu klein oder zu groß gewordenen Wohnungen mit alten Mietverträgen, als im Falle eines Wohnungswechsels in Berlin einen Aufschlag von zusätzlich 7,47 Euro pro Quadratmeter in Kauf zu nehmen.

Zusätzlich entsteht durch eine Beschränkung der Miethöhen kein neuer Wohnraum. Stattdessen wirken sich solche Eingriffe in den Wohnungsmarkt sogar hinderlich auf die Investitionsbereitschaft aus. Denn angesichts der stark gestiegenen Bau- und Materialkosten sowie der gestiegenen Bauzinsen, wird es für Projektentwickler immer schwieriger, wirtschaftlich solide Wohnraum zu schaffen. Im Neubaubereich müssten Mieten von 23 Euro pro Quadratmeter und aufwärts aufgerufen werden, um die Baukosten wieder erwirtschaften zu können. Dies können sich viele Mietnehmer aber nicht leisten, wodurch es zu kostspieligem Leerstand kommt.

Die zahlreichen Insolvenzen und Baustopps im Wohnungsbau sprechen eine klare Sprache. Wohnungsbauunternehmen brauchen dringend staatliche Unterstützung. Ob das frisch beschlossene Schneller-Bauen-Gesetz zu einer Verbesserung der Situation führt, bleibt jedoch abzuwarten. Zumal andere Forderungen der Immobilienwirtschaft noch immer nicht umgesetzt wurden. Ein weiteres Sinken der Neubauzahlen kann sich eine wachsende Metropole wie Berlin nicht leisten.

3. Besonders private Vermieter müssen gefördert werden

Schon in den letzten zwei Jahren hat sich gezeigt, dass sich immer mehr private Vermieter aus der Vermietung zurückziehen und ihre Immobilien verkaufen. Begrenzte Miethöhen treffen auf dennoch weiterhin steigende Instandhaltungskosten und energetischen Sanierungs- und Modernisierungsdruck, zudem verbunden mit kräftezehrenden Behördenhürden. Dazu müssen die Mieteinnahmen versteuert werden, so dass ein Null-Summen-Spiel keinen Anreiz mehr darstellt.

Die Folge: private Eigentümer gelangen an die Grenzen ihrer finanziellen Belastbarkeit, können teils ihre Immobilienfinanzierung nicht mehr stemmen und die Zahl der verfügbaren Mietwohnungen nimmt ab, was die Situation weiter verschärft. Wenig überraschend, ist die Leerstandsquote in Berlin inzwischen auf 0,3 Prozent gesunken.

Berlin ist primär eine Mieterstadt, wie auch der Zensus des Amt für Statistik Berlin-Brandenburg ergab. Demnach gibt es in Berlin 1,672 Millionen Mieterhaushalte, wohingegen nur 304.000 Haushalte im selbst genutzten Wohneigentum leben. Stand 2019 gehörten einer Studie der Rosa-Luxemburg-Stiftung nach rund 320.000 vermietete Eigentumswohnungen kleineren privaten Eigentümern.

Doch gerade diese privaten Vermieter genießen einen guten Ruf. Stetige Umfragen ergeben immer wieder, dass insbesondere Mieter von privaten Vermietern sehr zufrieden mit diesen sind. Zuletzt ergab eine Umfrage von YouGov im Auftrag des Portals Kleinanzeigen, dass zwei Drittel der bundesweit befragten Mieter zufrieden mit ihrem Vermieter sind (66 Prozent). Bei den Befragten aus Berlin waren insgesamt 75 Prozent zufrieden oder eher zufrieden. Damit rangiert die Hauptstadt wider Erwarten auf Platz eins im Zufriedenheits-Ranking.

Die Erklärung? Besonders privaten Vermietern ist viel an einem guten Verhältnis zu ihren Mietern gelegen und sie agieren weniger renditeorientiert als große Unternehmen. So erhöhen diese in fast 57 Prozent der Mietverhältnisse im kompletten Mietzeitraum die Miete kein einziges Mal, wie eine Befragung von Haus & Grund aus dem Jahr 2021 zeigt. Dies tun sie oft erst dann, wenn es einen Mieterwechsel gibt. Dennoch werden sie in der öffentlichen Wahrnehmung häufig mit stark gewinnorientierten Wohnungsunternehmen und renditegetriebenen Immobilienfonds über einen Kamm geschoren. 

Vor dem Hintergrund, dass private Vermieter einen wichtigen Beitrag für die Vielfältigkeit und Sozialverträglichkeit des Berliner Wohnungsmarkts leisten, bedürfen diese eines besonderen Schutzes durch die Politik und dürfen bei allen Überlegungen nicht vergessen werden.

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