Generation Miete?

Dabei ist der Wunsch nach Wohneigentum in der Bevölkerung groß.

Laut einer aktuellen Studie des Instituts der deutschen Wirtschaft (IW) können sich immer weniger Menschen in Deutschland eine eigene Immobilie leisten. Besonders die jüngere Bevölkerung wird vom Zugang zu Wohneigentum ausgeschlossen.

Die Wohneigentumsquote in Deutschland sank zuletzt auf nur 48 Prozent, absolutes Schlusslicht in der Europäischen Union. In Berlin liegt dieser Anteil sogar nur bei unter 17 Prozent. In der Gruppe der unter 50-Jährigen besitzen deutschlandweit laut IW nur 30,4 Prozent Wohneigentum.

Eine Entwicklung, die keineswegs auf mangelndes Interesse am Immobilienkauf in der Privatbevölkerung zurückzuführen ist.

Studien: Der Immobilienkauf scheitert meist an den finanziellen Mitteln

Laut der Studie „Wohnen in Deutschland“ der Sparda Bank träumen 74 Prozent der Befragten von der eigenen Wohnimmobilie. Auch der Kreditvermittler Interhyp bestätigt dies durch eine aktuelle Befragung von sogenannten Babyboomern (60 bis 75 Jahre alt) und Millennials (25 bis 39 Jahre alt). Demnach rangiert der Wunsch nach einem schönen Zuhause direkt nach „Gesundheit“ auf Platz zwei. Jedoch gaben 43 Prozent der Millennials an, noch nicht die nötigen Mittel für den Immobilienkauf zu haben.

Zwar heißt es immer wieder, dass Immobilien heute erschwinglicher wären als noch vor einigen Jahrzehnten, was vor allem auf die durchschnittlich gestiegenen Gehälter und niedrigeren Zinsen zurückgeführt wird. Doch stellen aufgrund der gestiegenen Immobilienpreise die hohen Kaufnebenkosten eine wesentliche Hürde für den Erwerb einer Immobilie dar, was vor allem die Jüngeren betrifft.

Denn die Kaufnebenkosten müssen in der Regel aus Eigenkapital getragen werden und können nicht finanziert werden. Laut Faustregel sollte die Eigenkapitalquote bei 20 bis 30 Prozent der Gesamtkosten, einschließlich der Kaufnebenkosten wie Notargebühren oder Grunderwerbsteuer, liegen. Oft reicht das Ersparte noch nicht einmal aus, um die gesamten Kaufnebenkosten (bis zu ca. 15 Prozent) zu stemmen. Die Höhe des eingebrachten Eigenkapitals beeinflusst maßgeblich die Kredithöhe für die Immobilienfinanzierung und die damit einhergehende monatliche Belastung zur Tilgung des Kredits.

In Berlin braucht es 14 Jahreseinkommen für den Immobilienkauf

In Städten wie Berlin ist sowohl Wohnraum als auch bebaubarer Boden knapp. Steigt die Nachfrage durch eine wachsende Bevölkerung, steigen die Immobilienpreise sowohl für Miete als auch Kauf deutlich stärker an als in weniger dicht besiedelten Regionen. Besonders junge Menschen zwischen 25 und 45 Jahren zieht es aber in die Städte – nicht zuletzt aufgrund deren wirtschaftlicher und kultureller Attraktivität.

Wie sehr sich die Lage für Immobilienkäufer in der Hauptstadt verschlechtert hat, belegen Zahlen der Bundeszentrale für politische Bildung von 2022: In den sogenannten A-Städten, zu denen auch Berlin gehört, sind im Durchschnitt 14 Jahreseinkommen nötig, um den typischen Kaufpreis einer eigenen Immobilie zu finanzieren. 2010 reichten noch durchschnittlich acht Jahreseinkommen aus.

Zwar steigen die Privatvermögen der Deutschen laut Global Wealth Report der Allianz, doch wirkt sich dies nicht auf die Leistbarkeit von Wohneigentum aus: das durchschnittliche Pro-Kopf-Vermögen in Deutschland liegt bei nur 69.060 Euro (Platz 18 im internationalen Vergleich) – in den meisten Fällen liegen allein die Kaufnebenkosten schon über dieser Summe.

Die Negativfolgen: steigende Mieten und sozialer Unfrieden

Je weniger Menschen sich Wohneigentum leisten können, desto mehr müssen gezwungenermaßen auf den Mietwohnungsmarkt ausweichen. Diese „Generation Miete“ verschärft dort die bereits angespannte Lage zusätzlich.

Dabei ist privates Wohneigentum ein Grundpfeiler der demokratischen Gesellschaft, wie auch dieses Zitat der Bundeszentrale für politische Bildung treffend zusammenfasst:

„Privateigentum ist ein Grundpfeiler einer auf Freiheit und Selbstverantwortung fußenden Gesellschaft und ein konstituierendes Prinzip unserer Wirtschaftsordnung. Volkswirtschaftlich betrachtet ist das Eigentum an selbstgenutzten Wohnimmobilien besonders wichtig, denn Häuser und Wohnungen sind nicht nur werthaltig, sondern auch die am breitesten in der Bevölkerung verteilte Art von Vermögen.“

Im internationalen Vergleich zeigt sich: je höher der Wohneigentumsanteil in der Bevölkerung, desto kleiner ist die Vermögensungleichheit zwischen den verschiedenen Bevölkerungsschichten. Darüber hinaus schätzen Besitzer von Wohneigentum ihr Umfeld durchschnittlich positiver ein und engagieren sich überdurchschnittlich stark sozial und politisch. Die Stärkung der Wohneigentumsbildung kann also ein wesentlicher Beitrag zur Stärkung der Demokratie sein und wirkt dem wachsenden Unmut jener Bevölkerungsteile entgegen, die sich sozial abgehängt fühlen.

In Hinblick darauf, dass langfristig selbstgenutztes Wohneigentum kostengünstiger ist als das Wohnen zur Miete und zudem das Rentensystem entlastet, fordert auch das IW die Politik zum Handeln auf, um die „relativen Kosten des selbstgenutzten Wohneigentums“ abzusenken. Dazu gehören laut IW die „Absenkung von Erwerbsnebenkosten, eine Reform der Grunderwerbsteuer, wohneigentumsfreundlichere Bebauungspläne in Ballungsräumen, eine Reduzierung von Baukosten beziehungsweise Baustandards sowie Maßnahmen zur Förderung der Eigenkapitalbasis möglicher Käufer“.

Die Politik darf sich nicht primär auf Mieter fokussieren. Wohneigentum muss als wichtiger Baustein zur Vermögensbildung dringend gefördert werden.

Angesichts der niedrigen Eigentumsquote in Deutschland orientiert sich die Wohnungspolitik vermehrt an den Interessen der Miethaushalte. Während in Ländern mit einem höheren Anteil an Immobilienbesitzern ein großer Teil der Bevölkerung von steigenden Immobilienpreisen profitiert, wird diese Entwicklung in Deutschland in der Regel mit Besorgnis betrachtet. Politische Maßnahmen wie die Mietpreisbremse, der Bau von Sozialwohnungen oder Wohngeld mögen im Sinne vieler Mieter sein, machen Investitionen in Wohneigentum aber zunehmend unattraktiv. Maßnahmen wie Umwandlungsverbote und die Ausweitung von Milieuschutzgebieten verknappen das Angebot an Eigentumswohnungen zusätzlich.

Gleichzeitig wurden die Hebesätze für die Grundsteuer aber auch die Höhe der Grunderwerbsteuer in der Vergangenheit wiederholt angehoben, um durch Steuereinnahmen von Immobilienkäufen und dem Immobilienboom zu profitieren.

Während Mieter auf der einen Seite also stärker gefördert werden, werden Immobilienkäufer finanziell belastet. Hypothekenzinsen für Immobilien können Käufer für die Eigennutzung im Gegensatz zu reinen Kapitalanlegern beispielsweise nicht absetzen. Und die verschiedenen Förderprogramme zum Eigentumserwerb kranken an zu strengen Vorgaben in Bezug auf das maximale Haushaltseinkommen oder zu strikten Sanierungsauflagen. Anstelle einer finanziellen Bezuschussung des Erwerbs wäre die Senkung der hohen Erwerbsnebenkosten für Erstkäufer zielführender.

Darüber hinaus sollten besonders in den Großstädten mehr erschwinglicher Neu- und Umbau genehmigt werden. Vorrangig durch die Schließung von Baulücken, Dachausbau und Nachverdichtung. Auch die gezielte Förderung von Baugemeinschaften stellt hier eine nachweislich nachhaltige Lösung dar.

Wir machen Immobilien für die private Eigentumsbildung zugänglich

Da Neubau und Nachverdichtung nicht von heute auf morgen entstehen können, setzten wir als Unternehmen auf kurzfristigere Lösungsansätze, um das Angebot an bezahlbaren Kaufimmobilien für Privatpersonen im Raum Berlin zu erhöhen.

Denn ein großer Teil der durch die VIVEST Immobilien Gruppe gekauften Immobilien wird erst durch den Eigentümerwechsel zum Kauf für Privatpersonen zugänglich. Bis dahin wurden viele Objekte ausschließlich zwischen professionellen Investoren und Kapitalanlegern gehandelt. Durch unseren Ankauf und, wenn nötig, Instandsetzung, wird dieser Wohnraum als Privatbesitz erst verfügbar – denn wir stellen ihn dem freien Wohnungsmarkt wieder zur Verfügung.

Ein Gewinn auch für den Mietwohnungsmarkt und die Mieter in der Hauptstadtregion: durch einen Immobilienkauf werden die zuvor gemieteten Wohnungen für andere Mietwohnungssuchende frei – die hohe Zahl ist überzeugend: durchschnittlich 250.000 Wohnungen im Jahr.

Titelbild: Adobe Stock