Mietpreisbremse

"Eine Verlängerung bis Ende 2029 wird die Bedingungen am Wohnungsmarkt verschlechtern."

Kurz vor der Wahl der neuen Bundesregierung wurden noch einige Gesetzentwürfe vom Bundesrat beschlossen. Darunter die Verlängerung der mehr als umstrittenen Mietpreisbremse auf Bundesebene, die Ende 2025 ausgelaufen wäre.

Eine Entscheidung, die Fabian Mähren (Head of  Transaction bei VIVEST) aus professioneller Sicht für einen Fehler hält:

"Auch wenn mir als Privatperson ein sozialverträgliches Angebot an bezahlbarem Wohnraum ein großes Anliegen ist, erwarte ich durch die Verlängerung der Mietpreisbremse bis 2029 eine weitere Verschlechterung. Denn die Mietpreisbremse ändert nichts an der wachsenden Diskrepanz zwischen Angebot und Nachfrage."

Blickt man auf die Entwicklung der Mietpreise in Berlin seit Einführung der Mietpreisbremse, zeigt sich, dass dieses Instrument steigende Miethöhen nicht verhindern konnte: Seit 2015 haben sich die Neuvertragsmieten in Berlin im Durchschnitt von 8,10 Euro auf 16,35 Euro pro Quadratmeter verdoppelt.

Das sind die Hauptkritikpunkte:

1. Investitionen in Wohnbestand werden gehemmt: Angesichts hoher Instandhaltungskosten und strenger staatlicher Auflagen zur energetischen Sanierung müssen Immobilieneigentümer den Großteil der dabei entstehenden Kosten aus eigenen finanziellen Mitteln stemmen und können diese nicht durch eine marktgerechte Anpassung der Mieteinnahmen abfedern. Das birgt das Risiko, dass Eigentümer nicht mehr in Modernisierung von Wohngebäuden investieren und die Wohnqualität für Mieter sinkt. Private Eigentümer, die sich den Unterhalt eines Miethauses nicht mehr leisten können, werden zum Verkauf gezwungen – nicht selten an renditeorientierte Wohnungsunternehmen.
2. Wohnraum wird noch weniger zugänglich: Seit Einführung der Mietpreisbremse boomt das Angebot an Tauschwohnungen und möblierter Vermietung. Nicht selten müssen Mietsuchende (mehr oder minder hinter vorgehaltener Hand) Provisionen an Vermittler zahlen, um überhaupt eine Chance auf die Anmietung einer Wohnung zu haben. Wer das nötige Kleingeld dafür nicht hat, darf sein Glück bei überfüllten Massenbesichtigungen versuchen. Meist erfolglos. Und wer sich einmal eine mietpreisregulierte Wohnung sichern konnte, verlässt diese häufig auch dann nicht, wenn die Wohnungsgröße gar nicht mehr zum tatsächlichen Raumbedarf passt (Lock-in-Effekt).  Die Folge: Immer weniger bezugsfreie Mietwohnungen werden überhaupt noch angeboten.
3. Neubau wird weiter gebremst: Bisher waren Neubauten von 2014 nicht in die Regulierung der Mietpreisbremse eingeschlossen. Nun steht eine Ausweitung auf diese Gebäudegruppe aber im Raum. Das ist katastrophal! Wer Neubau plant und in diesen investiert, kalkuliert nicht in Zeiträumen von zehn Jahren, sondern weit darüber hinaus, um die Wirtschaftlichkeit eines Projektes zu beurteilen. Diese rechtliche Unsicherheit droht zukünftige Neubauprojekte für den Wohnungsbau im Keim zu ersticken. Speziell für den dringend nötigen Wohnungsneubau braucht es verbindliche Zusagen und Planbarkeit. Angesichts der stark gestiegenen Baukosten werden schon heute zu viele Projekte gestoppt, weil die Investitionskosten über die möglichen Mieteinnahmen nicht mehr einzuholen sind.

Mieten steigen trotz Mietpreisbremse

All diese Entwicklungen werden dazu führen, dass Mieten trotz der Regulation weiter steigen. Das beweist auch der Blick auf die vergangenen zehn Jahre: Seit Einführung der Mietpreisbremse 2015 haben sich die Neuvertragsmieten in Berlin im Durchschnitt von 8,10 Euro auf 16,35 Euro pro Quadratmeter verdoppelt.

Unterm Strich zeichnet sich ein klares Bild: In einer wachsenden Metropole wie Berlin verschärft die Mietpreisbremse die angespannte Lage, speziell für Mieter. Sie vermindert nicht nur die Qualität des verfügbaren Wohnraums, sondern hemmt insbesondere den dringend nötigen Wohnungsneubau. Das sorgt für noch weniger Wohnungsangebot. Qualifizierte Fachkräfte ziehen vermehrt ins Umland und Berlin entgehen dadurch nötige Steuereinnahmen und der Berliner Wirtschaft fehlen wichtige Arbeitskräfte. 

Titelbild: VIVEST GmbH