Baulandmobilisierungsgesetz

Durch das Anfang Mai durch den Bundestag verabschiedete Gesetz soll Neubau leichter möglich und die Umwandlung von Miet- in Eigentumswohnungen unterbunden werden. Tatsächlich schafft es neue Probleme – vor allem für Mieter und Eigentümer. Kein Wunder, dass keine der beteiligten Parteien so richtig zufrieden mit dem neuen Gesetz ist.

Der Weg ins Eigentum und zur privaten Altersvorsorge wird verbaut

Kaufinteressierten Mietern wird es durch das strengere Umwandlungsverbot unmöglich gemacht, ihre Wohnung zu kaufen und von günstigen Finanzierungskonditionen und niedrigen Zinsen zu profitieren. Sie müssen auch weiterhin Miete zahlen, statt eigenes Vermögen aufbauen und fürs Alter vorsorgen zu können. Dabei würden je nach Umfrage gut die Hälfte der Mieter lieber in der eigenen Immobilie wohnen als zur Miete. Hürden sind jedoch die hohen Kaufpreise und Kaufnebenkosten. Und vor allem das geringe Angebot an freien Eigentumswohnungen auf dem Markt.

Viele der Mieter hätten ohne das für sie vorteilhafte Vorkaufsrecht in den ersten sieben Jahren nach Umwandlung keine Chance, sich gegen die Konkurrenz am Markt durchzusetzen. Zudem sind sie in ihrem Wohnumfeld bereits verwurzelt. Könnten Sie kaufen, wäre dies ein effektiver Schutz vor Verdrängung und Gentrifizierung. Allerdings ist es fraglich, ob immer die nötigen zwei Drittel aller Mieter gewillt oder in der Lage sein werden, ihre Wohnung zu kaufen. Zu dieser Quote müssen sich Eigentümer bei Beantragung einer Umwandlung verpflichten, andernfalls wird diese unterbunden. Wo ist also der Sinn, diese bereits bestehende und genutzte Vorkaufsregelung nunmehr zu unterbinden?

Auch die Ausnahme vom Umwandlungsverbot für Eigentümer von Wohngebäuden mit weniger als fünf Wohnungen ist grundsätzlich zu begrüßen. Allerdings können die Bundesländer nach eigenem Ermessen die Zahl nach unten oder oben anpassen (zwischen drei und 15). Gerade für jene, die durch die Umwandlung und den Verkauf in ihre private Altersvorsorge investieren möchten, stellt dies eine große rechtliche Unsicherheit dar. Da es jedoch in Berlin kaum Miethäuser mit weniger als drei Wohnungen gibt, und der neue Ermessenspielraum aber in Richtung drei Wohnungen forciert wird, kommt die neue Regelung defacto einem kompletten Verbot gleich.

Fehlt es an Geld oder am Willen für den nötigen Neubau?

Durch Ausübung des Vorkaufsrechts an Wohnungen wird den Kommunen das dringend benötigte Geld für mehr Neubau fehlen – denn so wird lediglich Bestand erhalten, aber kein neuer Wohnraum geschaffen. Die Mieten werden in angespannten Wohnungsmärkten wie Berlin weiter steigen. Dabei führt am Neubau kein Weg vorbei, um langfristig für eine Entspannung beim Thema Wohnen zu sorgen. Es ist zu begrüßen, dass brachliegende Grundstücke und verwahrloste Immobilien zukünftig leichter durch die Gemeinden aufgekauft und bebaut werden können, sofern deren Eigentümer dazu nicht willens oder in der Lage sind. Doch wird Neubau immer komplizierter und teurer…

Zusätzlich zum Nadelöhr bei den Baugenehmigungen, kommen aktuell auch die Bauunternehmen kaum hinterher: Fast 800.000 geplante und bewilligte Wohnungen sind deutschlandweit noch nicht fertiggestellt, wie der Zentrale Immobilien Ausschuss berichtete. Das Bauen dauert immer länger, zudem steigen die Kosten für Neubau durch neue energetische Auflagen, Personalkosten und den aktuellen Mangel an Rohstoffen wie Holz und Sand, aber auch Betonstahl und Dämmstoffe. Speziell die USA und China kaufen derzeit den Rohstoff-Markt leer, das verzögert und verteuert auch bei uns die Arbeit auf den Baustellen – und damit langfristig auch die Mietpreise.

Für eine schnelle Lösung müssen die Kommunen perspektivisch also sowohl mehr Geld für den Neubau von Wohnungen zur Verfügung stellen als auch aktiv auf private Bauunternehmen zugehen und für diese Anreize schaffen, in Eigenverantwortlichkeit zu investieren. Eine immer übergriffigere Reglementierung des Miet- und Eigentumsrechts durch die Politik wird dabei nicht helfen, erst recht nicht die Vernachlässigung von wichtigen Neubau-Entscheidungen.