250.000 Mietwohnungen pro Jahr werden durch Immobilienkauf frei

Die Verfügbarkeit von Wohneigentum wirkt sich unmittelbar auf den Mietwohnungsmarkt aus, wenn aus Mietern Käufer werden.

Denn nur wenn die kaufkräftige Bevölkerung eine eigene Immobilie zur Selbstnutzung erwerben oder bauen kann, wird die bisherige Mietwohnung frei für neue Bewohner:innen und der Mietwohnungsmarkt bleibt in Bewegung. Das zeigt das Ergebnis einer aktuellen Studie des Instituts der deutschen Wirtschaft in Köln (IW) eindrücklich.

Doch ist die beschriebene Dynamik ins Stocken geraten: zu wenig Neubau und starkes Bevölkerungswachstum sorgen für immer weniger Angebot auf dem Immobilienmarkt. Wir betrachten die Herausforderungen für den Wohnungsmarkt in Berlin.

Der Neubau kommt dem Stadtwachstum nicht hinterher

Materialengpässe, Inflation, gestiegene Bauzinsen und strengere Auflagen der Baubehörden machen es Bauunternehmen immer schwerer, wirtschaftlich zu bauen. Die Folge: große Wohnungsgesellschaften wie etwa Vonovia stoppen neue Bauvorhaben vorerst komplett. Der Mangel an Wohnraum in Berlin verschärft sich somit zusehends. Eine der Lage angepasste finanzielle Unterstützung in Form von staatlichen Subventionen oder reduzierten Zinskosten für Wohnungsbaugesellschaften gibt es bisher nicht.

Und in der Hauptstadtregion kann gar nicht so schnell gebaut werden, wie die Bevölkerung wächst: 2022 wurden in der Hauptstadt 16.500 Wohnungen fertiggestellt (geplant waren 20.000). Gleichzeitig wuchs die Einwohnerzahl Berlins laut dem Amt für Statistik aber um über 75.000 Menschen. Bis 2040 wird ein Anstieg der Stadtbevölkerung auf gut 4 Millionen erwartet, also rund 200.000 Menschen mehr als heute.

Deutschlandweit fehlten Ende 2022 etwa 700.000 Wohnungen laut Pestel-Institut. Das größte Defizit seit mehr als zwanzig Jahren. Doch selbst, wenn die Bundesregierung zusätzliches Geld zur Verfügung stellen würde, würde es Jahre dauern, bis der Neubau gegen diesen Wohnraummangel ankommt. Denn durchschnittlich dauert es vom Antrag bis zur Baugenehmigung 90 Monate, bis alle Genehmigungen für ein Wohnungsbauprojekt vorliegen.

Das treibt sowohl die Mieten als auch die Kaufpreise in Berlin in die Höhe beziehungsweise hält diese trotz Preiskorrekturen am deutschen Immobilienmarkt auf hohem Niveau. Mit Folgen für die Erschwinglichkeit von Wohneigentum.

Immobilienkauf wird für Privatpersonen und besonders Familien immer schwerer

Viele Menschen können sich den Immobilienkauf aufgrund gestiegener Zinsen und hoher Baukosten nicht mehr leisten. Brauchten sie für die Eigennutzung 2021 im Durchschnitt noch 110.000 Euro Eigenkapital, so forderten Banken 2022 durchschnittlich 140.000 Euro an eigenen Mitteln ein.

Weiteres Problem: die neue Eigentumsförderung mit zinsvergünstigten KfW-Krediten, die das Baukindergeld ersetzt und Familien beim Immobilienkauf unterstützen soll, wurde auf den Kauf von Neubauimmobilien zur privaten Nutzung begrenzt. Zwar gibt es auch separate Fördermittel für die energetische Sanierung und Tilgungszuschüsse, diese werden entgegen der neuen KfW-Förderung beim Antrag auf einen Immobilienkredit jedoch nicht dem Eigenkapital zugerechnet und sind an konkrete Maßnahmen gebunden. Das entlastet zwar nach dem Kauf, senkt aber nicht die finanziellen Hürden im Vorfeld.

Sinnvollere Entlastungen wie ein Wegfallen der Grunderwerbsteuer beim Kauf von selbst genutztem Wohneigentum oder finanzielle Unterstützung von Mieter:innen für den Mietkauf von umgewandelten Miet- in Eigentumswohnungen lassen auf sich warten.

Immer mehr Kaufinteressierte bleiben deshalb unfreiwillig in ihrer Mietwohnung oder nutzen ihr Budget zum Mieten einer größeren Wohnung in der Hauptstadt.

Der Berliner Mietwohnungsmarkt verstopft

Das Problem ist fatal. Wenn weniger gebaut und gekauft wird, muss mehr Wohnraum gemietet werden. Die Mieten in Berlin steigen dadurch zusätzlich. Zuletzt um knapp 5 Prozent auf durchschnittlich 10,90 Euro pro Quadratmeter bei den Angebotsmieten für Wohnbestand, wie eine Auswertung von Immowelt für den Zeitraum 2021 bis 2022 ergab.

Und es gibt immer weniger freie Wohnungen: Mit gerade einmal 0,9 Prozent weist die Hauptstadt eine der deutschlandweit niedrigsten Leerstandsquoten auf. Mieter:innen können ihre Wohnung immer schwieriger an die aktuelle Lebensphase anpassen. Wer einmal eine Wohnung gefunden hat, bleibt meist darin wohnen, selbst wenn sich die Lebensumstände ändern und diese irgendwann zu groß wird oder dadurch sehr lange Pendelstrecken zur Arbeit nötig werden („Locked-In Effekt“). Ein Beispiel: In Berlin gibt es 117.000 Einpersonenhaushalte, die über mehr als 80 Quadratmeter verfügen sowie 99.000 Zweipersonenhaushalte mit mehr als 100 Quadratmetern Wohnfläche. Zahlreiche drei oder vierköpfige Familien wohnen hingegen in beengten Verhältnissen.