Wohneigentumsförderung? Schön wär’s.

Die neue KfW-Förderung geht am Bedarf der Menschen vorbei

Lediglich 19 Prozent der Berliner wohnen gerne zur Miete. Der Rest würde gerne Eigentum erwerben, kann es sich aber aufgrund gestiegener Immobilienpreise, hoher Zinsen und Kaufnebenkosten finanziell nicht leisten. Das ergibt eine neue Umfrage unter 1.000 Personen im Auftrag der Berliner Sparkasse. Demnach planen nur noch zwei von zehn der befragten Hauptstädter überhaupt den Kauf einer Immobilie.

Deutschlandweit liegt der Anteil der Kaufinteressierten bei 56 Prozent, wie der aktuelle Remax-Europa-Wohnimmobilien-Trendreport ergab. Doch weniger als die Hälfte der Deutschen wohnen in der eigenen Immobilie. In Berlin liegt die Eigentumsquote sogar unter 17 Prozent.

Abhilfe schaffen sollte eigentlich die neue Eigentumsförderung durch zinsverbilligte KfW-Kredite, die Käufer ab Juni 2023 beantragen können. Hierdurch sollte den Menschen der Weg ins Wohneigentum erleichtert werden.

Doch gefördert wird nur der Kauf von Neubauten. Tatsächlich macht Neubau aber nur 21 Prozent an allen Immobilienverkäufen aus, der Rest entfällt auf Bestandsimmobilien (Quelle: Bestandsaufnahme zur Wohneigentumsbildung des Bundesinstituts für Bau-, Stadt- und Raumforschung, 11/2022). Nicht zuletzt aufgrund rückläufiger Neubauzahlen und Baugenehmigungen müssen immer mehr Kaufinteressierte auf Bestandsimmobilien ausweichen. Oder ungewollt weiter zur Miete wohnen. Abhilfe schafft die neue Förderung somit nur für einen kleinen Personenkreis.

Die Hürden für den Immobilienkauf steigen

Obwohl der Wunsch nach Wohneigentum und Unabhängigkeit von immer weiter steigenden Mieten eigentlich groß ist, gibt der Berliner Wohnungs- und Immobilienmarkt nicht ausreichend Wohnraum für alle her. Das lässt die Preise weiter steigen (zuletzt um ein Prozent), während deutschlandweit die Immobilienpreise im letzten Jahr zum Teil deutlich gesunken sind (durchschnittlich um 2,1 Prozent).

Das bedeutet, dass die Menschen immer mehr Geld für den Immobilienkauf aufwenden müssen. Rund 160.000 Euro Eigenkapital brachten Käufer 2022 in die Immobilienfinanzierung ein (Quelle: Interhyp). Wer nicht auf eine Erbschaft oder Schenkung zurückgreifen kann, scheitert oftmals schon an dieser Hürde.

Zusätzlich ist die monatliche Kreditbelastung durch die gestiegenen Zinsen stark angestiegen und die Banken sind deutlich vorsichtiger bei der Kreditvergabe geworden. Hohe Kaufnebenkosten – vor allem getrieben durch die Grunderwerbsteuer, die je nach Bundesland zwischen 3,5 und 6,5 Prozent liegt – erschweren den Kauf zusätzlich.

Vier Jahre sparen für die Grunderwerbsteuer

So lange müssen deutsche Immobilienkäufer durchschnittlich Geld zurücklegen, allein um die Grunderwerbsteuer beim Immobilienkauf zahlen zu können. In einigen Regionen sind es sogar bis zu zehn Jahre (Quelle: Institut der deutschen Wirtschaft (IW)). Denn die Kaufnebenkosten, die meist bei 15 Prozent der Kaufpreissumme liegen, können in der Regel nicht durch Bankdarlehen finanziert werden.

Und je höher die Immobilienpreise steigen, desto höher fällt auch die Grunderwerbsteuer aus. Somit stellen Freibeträge auf die Grunderwerbsteuer einen erheblichen Hebel zur Förderung der Eigentumsbildung in Deutschland dar.

Deshalb: Grunderwerbsteuerbefreiung für den Ersterwerb zur Eigennutzung

Seit Jahren wird über die Einführung von Freibeträgen auf die Grunderwerbsteuer diskutiert. Beispielsweise durch die CSU in Bayern, aber auch zahlreiche Interessenverbände aus Wohnungs- und Immobilienwirtschaft, wie z. B. dem IVD oder Haus & Grund. Passiert ist bisher nichts.

Stattdessen wurde in Hamburg die Grunderwerbsteuer zu Beginn 2023 von 4,5 auf 5,5 Prozent angehoben und auch in Berlin wird seit Längerem über eine Angleichung der aktuellen Grunderwerbsteuer von 6 Prozent auf das brandenburgische Niveau von 6,5 Prozent nachgedacht. Der Staat profitiert also vorerst weiter von den hohen Steuereinnahmen durch Immobilienkauf.

Es besteht akuter Handlungsbedarf, insbesondere für Familien

Denn auf dem Mietwohnungsmarkt in Berlin und Brandenburg herrscht ein Mangel an bezahlbaren und familiengerechten Wohnungen in ausreichender Größe. Das bedeutet prekäre Wohnsituationen für zahlreiche Familien. Und verhärtet soziale Ungerechtigkeiten für Kinder und Heranwachsende aus einkommensschwächeren Familien, denen wortwörtlich der Freiraum für ihre gesunde Entwicklung fehlt.

So ergab der aktuelle Wohnungsmarktbericht der Investitionsbank Berlin (IBB), dass 2022 bereits 65.800 Wohneinheiten in der Hauptstadt fehlten. Und während im vergangenen Jahr 76.000 Menschen neu nach Berlin zogen, wurden im gleichen Zeitraum lediglich rund 16.000 neue Wohnungen gebaut. Angebot und Nachfrage klaffen immer weiter auseinander, die Leerstandsquote liegt bei unter einem Prozent.

Die Folge: immer mehr Familien verlassen für bezahlbaren Wohnraum die Stadt. Das beeinträchtigt nicht nur das Sozialgefüge in der Hauptstadt, sondern geht einher mit großen Steuerverlusten. Und sorgt auch im Umland für sinkende Leerstandsquoten (zuletzt 2,8 Prozent) und steigende Miet- und Kaufpreise.

Lösungen finden für Berlin

Deshalb setzen wir uns durch unsere tägliche Arbeit dafür ein, den Menschen in der Hauptstadtregion Wohneigentum verfügbar zu machen und ihnen Vermögensbildung und eine sichere Altersvorsorge durch Immobilienbesitz zu ermöglichen. Das gelingt einerseits durch die Instandsetzung nicht mehr bewohnbarer Wohnungen, andererseits durch Dachaufstockung und Nachverdichtung.

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