Bodenpreise: Wohnungsbau am Boden zerstört

Die Bodenpreise in Berlin haben sich verachtfacht

Sie werden in der Debatte um den Wohnraummangel bisher aber kaum thematisiert. Meist werden gestiegene Materialkosten oder der Zinsanstieg angeführt.  Dabei tragen die Bodenpreise einen entscheidenden Teil dazu bei, dass immer weniger bezahlbarer Wohnraum entsteht.

Die massiven Auswirkungen der gestiegenen Bodenpreise auf den Wohnungsbau in Berlin belegt eine aktuelle Analyse des Tagesspiegels. Hierfür wurden Preise für Bauland, Bodenrichtwerte und Transaktionsdaten ausgewertet.

Die wichtigsten Ergebnisse:

• Preise für Bauland sind in Berlin fünfmal höher als im Bundesdurchschnitt und haben sich in den letzten Jahren verachtfacht
• der durchschnittliche Bodenpreis stieg von 200 Euro / m² im Jahr 2008 auf 1.733 Euro / m² im Jahr 2022 (+ 767 Prozent)
• besonders in beliebten Kiezen sind die Bodenpreise extrem gestiegen: + 690 Prozent in Friedrichshain-Kreuzberg, + 460 Prozent in Pankow
• der höchste Quadratmeterpreis wurde am Brandenburger Tor in Mitte ermittelt: 70.000 Euro / m²

Bodenpreise sind im Gegensatz zu Mieten nicht reguliert

Wer heute Grundstücke kauft, um zu bauen, muss die Kosten dafür mit künftigen Mieten oder Renditen verrechnen, um wirtschaftlich arbeiten zu können. Je teurer der Boden, desto höher die späteren Preise für den geschaffenen Wohnraum. Und desto eher werden rentable Büros, möblierte Apartments oder Luxuswohnungen für eine Käuferschicht gebaut, die sich die hohen Preise noch leisten kann, wie der Tagesspiegel beschreibt. Für alle anderen wird das Finden einer Mietwohnung oder der Erwerb von Wohneigentum bekanntlich immer schwieriger. Und auch der Neubau von öffentlichen Gebäuden wie etwa Schulen, Kindergärten oder Arzthäusern leidet darunter.

Es entsteht eine Spirale: Der Bodenpreis steigt durch die Art seiner Bebauung. Am günstigsten sind nicht bebaubare Grundstücke, etwa Waldflächen. Je mehr teure Gebäude entstehen, desto weiter steigen auch die Bodenpreise auf diesen und umliegenden Flächen.

Da die Bodenpreise im Gegensatz zu Mieten nicht reguliert sind, steigen sie immer weiter, je gefragter eine Gegend wird. Denn Boden ist ein begrenztes Gut. Die Folge: auch im Umland machen sich durch Ausweichbewegungen die steigenden Bodenpreise bemerkbar.

Das starke Bevölkerungswachstum in der Hauptstadt verschärft den Wohnungsmangel zusätzlich.

Die Berliner Politik trug zum enormen Preisanstieg bei

Auf die Bodenpreise kann die öffentliche Hand kaum Einfluss nehmen. Indirekt beteiligte sich die Berliner Regierung sogar an der Verteuerung des Bodens, indem sie seit 1989 zahlreiche landeseigene Grundstücksflächen verkaufte. Erst 2019 beschloss man, keine Grundstücke mehr zu verkaufen. Bis dahin wurde verkauft, was nun dringend für den Wohnungsbau benötigt würde. Kauft das Land jetzt Flächen an, zahlt es das Hundertfache der damaligen Verkaufspreise.

Die Politik hat nur wenig Einfluss auf diese Preisentwicklung. Das einzige Werkzeug: Vorhaben im Bebauungsplan, wie viel geförderter und preisgebundener Mietwohnraum in einem Neubauprojekt entstehen soll.

Bauunternehmen und Projektentwickler brauchen finanzielle Entlastung

Wir wollen als Unternehmen auch zukünftig durch Sanierung, Nachverdichtung und Neubau unseren Teil zur Entlastung des Wohnungsmarktes in der Hauptstadtregion beitragen.

Doch wird das unter den aktuellen Marktbedingungen immer schwieriger. Immer mehr Unternehmen müssen Bauvorhaben stoppen, weil diese zu den aktuellen Kosten nicht mehr umsetzbar sind oder die Unternehmen selbst Insolvenz anmelden müssen.

Ein möglicher Ausweg? Klare politische Zusagen für Bauunternehmen und Projektentwickler, mehr finanzielle Förderung und beschleunigter Abbau von Bürokratie.

Unternehmen müssen auch zukünftig sicher kalkulieren und wirtschaften können, um ihren Teil zur Schaffung neuen, bezahlbaren Wohnraums beitragen zu können.