Zahl der Familienhaushalte steigt

Doch Wohnraum für Familien bleibt knapp und muss stärker gefördert werden.

Auffallend: wie das Statistische Bundesamt (Destatis) im Mai bekanntgab, sinkt fast in allen Regionen in Deutschland die Zahl der Familienhaushalte, im Durchschnitt auf einen Anteil von 49 Prozent an der Gesamtbevölkerung.

Doch besonders in Berlin verläuft die Entwicklung entgegen dem Trend: von 2005 auf 2023 stieg der Anteil der Familienhaushalte in der Hauptstadt von 43 Prozent auf knapp 46 Prozent. Das hat seinen besonderen Grund. 

Weniger als die Hälfte der Deutschen lebt in Familienhaushalten

Unter den Begriff "Familienhaushalt" fallen nach der Destatis-Erhebung alle Eltern-Kind-Gemeinschaften die gemeinsam in einem Haushalt leben, unabhängig von der Zahl der Elternteile oder dem Alter der Kinder. Die Zahlen basieren auf Daten des Microzensus.

Ursachen für den allgemeinen Rückgang seien laut Studie vor allem die Alterung der Bevölkerung und die sinkende Geburtenrate.

Weshalb sich Berlin entgegen des deutschlandweiten Trends entwickelt, möchten wir näher betrachten. Denn der Berliner Wohnungsmarkt steht vor besonderen Herausforderungen, die besonders Familien stark betreffen.

Wie entwickelt sich der Wohnungsmarkt für Familien in Berlin?

Dass die Zahl der Familienhaushalte in der Hauptstadt steigt, hängt keinesfalls damit zusammen, dass in Berlin besonders viele Kinder geboren würden. Tatsächlich herrscht hier sogar die niedrigste Geburtenrate im deutschlandweiten Vergleich, auch wenn es zwischen 2010 und 2019 vorübergehend einen starken Anstieg der Geburten gab. 2022 starben zum ersten Mal seit 2006 wieder mehr Menschen in Berlin, als geboren wurden.

Ausgeglichen wird diese Entwicklung jedoch durch starke Zuwanderung, sowohl durch Zuzug aus anderen deutschen Regionen sowie dem Ausland als auch durch die Aufnahme Geflüchteter, etwa aus der Ukraine, Syrien oder Afghanistan. Bis 2040 prognostiziert der Berliner Senat ein Wachstum der Bevölkerung auf vier Millionen Menschen.

Der Wohnungsmarkt in Berlin ist bekanntlich schon heute angespannt, Anfang 2024 lag die Leerstandsquote bei nur noch 0,3 Prozent. Es wird von einem Mangel an 100.000 Wohnungen in der Hauptstadt ausgegangen. Das erhöht entsprechend die Konkurrenz um den vorhandenen freien Wohnraum, sowohl zur Miete als auch zum Kauf, die Preise steigen. Familien drohen dabei immer mehr zum Verlierer der Bau- und Sozialpolitik und Marktentwicklung zu werden.

Warum es für Familien in Berlin so schwer ist, geeigneten Wohnraum zu finden:

Neubau am Bedarf der Familien vorbei:

Es wird nicht nur zu wenig gebaut (2024 werden die landeseigenen Wohnungsgesellschaften voraussichtlich nur 3.796 Wohnungen fertigstellen und das gesteckte Neubauziel von jährlich 6.500 neuen Wohneinheiten erneut nicht erreichen) sondern auch zu klein. In den letzten Jahren wurden vor allem 1- und 2-Zimmer-Wohnungen fertiggestellt, der Anteil von Wohnungen mit vier Zimmern und mehr im Neubau sank von ehemals 60 - 80 Prozent auf 20 - 30 Prozent.

Der Neubau stand in den letzten Jahren vor besonderen Herausforderungen, deren Auswirkungen sich 2024 durch zahlreiche Insolvenzen und auf Eis gelegte oder stark verzögerte Bauprojekte zeigen. Diese werden sich zusätzlich stark auf das Wohnungsangebot in Berlin auswirken.

Zusätzlich entstehen auch im Wohnungsbestand neue Hürden für Familien: Denn durch die verstärkte Ausweisung von Milieuschutzgebieten (Anfang 2024 waren es bereits 78 in Berlin) ist es auch nicht mehr möglich, kleinere Wohneinheiten im Bestand durch Umbau zu großen Wohnungen zusammenzulegen.

Wachsende Konkurrenz und steigende finanzielle Belastung:

Im Jahr 2022 verfügten 44 Prozent der Wohnungen in Berlin über vier oder mehr Räume (inklusive Küche), aber nur 22 Prozent der Berliner Haushalte bestanden aus mehr als drei Personen. Wohnraum in der Hauptstadt ist also ungleich verteilt. Für jene, die in einer zu groß gewordenen Wohnung wohnen, rechnet sich der Umzug in eine kleinere Einheit aufgrund der gestiegenen Mieten nicht. Wohnungstausch ist nur in wenigen Fällen eine erfolgreiche Option. Auf einen Haushalt, der sich verkleinern möchte, kommen fünf, die sich vergrößern wollen, wie der Verband der Berlin-Brandenburgischen Wohnungsunternehmen (BBU) berichtete.

Vor allem freie, größere Familienwohnungen ab vier Zimmern sind Mangelware. Zumal aufgrund des Trends zum Home-Office und höheren Erwartungen an den verfügbaren Wohnraum pro Kopf die Konkurrenz um Wohnungen ab drei Zimmern durch besser verdienende, kleinere Haushalte wächst.

Die wenigen verfügbaren Wohnungen verteuern sich stetig... Steigt die Nachfrage, steigen die Mieten. Dadurch stecken Berliner Haushalte bis zu 68 Prozent des Haushaltseinkommens in Wohnkosten (Miete und Energiekosten), deutschlandweit ist bereits jeder dritte Miethaushalt von den Wohnkosten überlastet.

Eine Trendwende ließe sich nur durch mehr Neubau herbeiführen. Besonderes Potenzial böte hier das Berliner Umland, doch müssten die Voraussetzungen hierfür durch einen geplanten und schnelleren Ausbau der Infrastruktur geschaffen werden.

Die Folgen: Familien wohnen auf beengtem Raum oder verlassen die Stadt

Vor diesem Hintergrund wohnen immer mehr Familien auf beengtem Raum und Kinder bleiben deutlich länger zuhause wohnen, statt nach dem Schulabschluss in eine eigene Wohnung zu ziehen. Der Anstieg der Familienhaushalte in Berlin kann also teilweise auch damit zusammenhängen, dass viele Familien unfreiwillig zusammen wohnen bleiben, obwohl Eltern und erwachsene Kinder womöglich eine räumliche Trennung vorziehen würden.

Insgesamt 10,3 Prozent der Deutschen leben in überbelegten Wohnungen, in Berlin sind es 15 Prozent der Bevölkerung. Für zwei Kinder unter zwölf Jahren gilt ein gemeinsames Zimmer als ausreichend. Für Bewohner ab 18 Jahren wird ein Raum pro Person veranschlagt, unabhängig von der Wohnfläche. 

Wer weniger zur Verfügung hat, etwa eine dreiköpfige Familie die in einer 2-Zimmer-Wohnung lebt, wohnt per Definition in "beengten Verhältnissen". Laut Gutachten der Immobilienweisen gilt das für fast die Hälfte aller einkommensschwachen Großstadtfamilien, Familien mit Migrationshintergrund und Alleinerziehende sind hiervon besonders betroffen.

Für viele Familien gilt es, sich entweder damit zu arrangieren, oder die Stadt zu verlassen und im Umland oder anderen Regionen nach passendem Wohnraum zu suchen. Das ist nicht nur ein finanzieller Verlust für die Hauptstadt, weil gutverdienende Steuerzahler wegziehen, sondern auch ein Verlust für die vielfältige Gesellschaft, die Berlin so lebens- und liebenswert macht.

Die VIVEST schafft und bewahrt Wohnraum für Familien

Als Unternehmen ist es uns ein großes Anliegen, besonders Familien beim Erwerb von Wohneigentum in Berlin zu unterstützen, indem wir geeigneten Wohnraum zugänglich und verfügbar machen. Deshalb legen wir im Rahmen unserer Immobilienprojektentwicklung ein besonderes Augenmerk auf die Instandsetzung von Bestandsimmobilien und die Schaffung von ausreichend großem Wohnraum für Familien. 

So zum Beispiel durch unsere Sanierungsmaßnahmen in unseren Projekten in Spandau, Zehlendorf und Reinickendorf aber auch insbesondere durch unsere Neubautätigkeiten in Pankow. Dort schaffen wir – zusätzlich zur Sanierung von 34 Altbauwohnungen – durch einen umfangreichen Dachausbau und den modernen Neubau eines zusätzlichen Gebäudeteils 15 neue, familienfreundliche Wohnungen mit Größen von 80 bis 150 m². Ein großer begrünter Innenhof bietet Platz zum Spielen und für nachbarschaftliche Begegnungen.

Und durch den Kauf einer Eigentumswohnung profitieren nicht nur die Familien selbst, die sich über Generationen unabhängig von weiter steigenden Mieten machen können. Zusätzlich werden durch den Umzug auch Mietwohnungen wieder für neue Bewohner verfügbar  – pro Jahr werden in Deutschland durchschnittlich 250.000 Mietwohnungen durch Immobilienkauf frei.

Beim Ankauf neuer Wohnungspakete und Mehrfamilienhäuser achten wir deshalb besonders auf Ausbau- und Neubaupotenziale zur Schaffung des dringend benötigten Wohnraums.

Das Schneller-Bauen-Gesetz in Berlin ist ein wichtiger Schritt in die richtige Richtung, um schneller und günstiger zu bauen. Dennoch braucht es angesichts der gestiegenen Baukosten und erschwerten Finanzierungsbedingungen zusätzliche staatliche Förderung, sowohl für Projektentwickler als auch durch gezielte und zielführende Wohneigentumsförderung für private Immobilienkäufer und besonders Familien.